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Seuil de recours à l'architecte fixé à 150m²

Le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte est paru au Journal officiel du 16 décembre. Il est pris en application de l’article 82 de la Loi sur la liberté de création, l’architecture et le patrimoine qui a été promulguée le 7 juillet 2016.

Il fixe donc à 150 m² de surface de plancher le seuil au-delà duquel les personnes physiques sont tenues de recourir à un architecte lorsqu'elles édifient ou modifient des constructions, à l'exception des constructions à usage agricole (il modifie l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme).

Ce nouveau seuil s’appliquera aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017.

Le PACS

  • Introduction

Le PACS (pacte civil de solidarité) a été mis en place par le gouvernement Jospin en 1999. Il est avec le mariage, l’une des deux formes d’union civile du droit Français. C’est un contrat conclu entre deux personnes, de même sexe ou de sexe différent, entrainant des droits et des devoirs réciproque en matière de logement, de patrimoine, d’impôts, de droits sociaux. Actuellement la convention du PACS est enregistrée par le greffe du tribunal d’instance, du lieu de vie du couple. Avec la loi de modernisation de la justice du 21° siècle, le PACS pourra être conclu devant un officier d’état civil en mairie. Certaines mairies acceptent de faire une cérémonie de PACS comme c’est le cas à Montpellier et Jacou.

  • Régime juridique du PACS

Les couples souhaitant organiser leur vie commune concluent un PACS. La loi impose :

Convention privé :

  • Convention signée par les deux partenaires avec des modalités de l’aide matérielle.
  • Pièces d’identités
  • Acte de naissance de moins de 3 mois
  • Attestation sur l’honneur de l’absence de justificatif
  • Attestation sur l’honneur de résidence dans le ressort du tribunal d’instance du lieu de vie du couple.

Le PACS est enregistré par le greffier du tribunal d’instance gratuitement.

PACS notarié :

  • Convention signée par les deux partenaires avec des modalités de l’aide matérielle.
  • Pièces d’identités
  • Acte de naissance de moins de 3 mois
  • Attestation sur l’honneur de l’absence de justificatif
  • Attestation sur l’honneur de résidence dans le ressort du tribunal d’instance du lieu de vie du couple.

Cet acte coutera 400 euros. Le notaire se chargera d’inscrire le PACS auprès des services d’état civil.

  • Obligations des partenaires pacsés :

Le PACS engendre des obligations réciproques entre les partenaires, notamment un devoir d’aide mutuelle. Ils peuvent quantifier dans la convention la proposition à laquelle ils aident leur partenaire. Depuis la loi de 2006, les partenaires se doivent une assistance réciproque dans la vieillesse, dans la maladie. Un partenaire PACSÉ peut être nommé tuteur de son partenaire incapable. Si l’un des partenaires est dans le besoin, il peut s’adresser au tribunal d’instance pour demander la saisie du compte bancaire de son partenaire. Il y a cependant quelques différences avec le mariage, les partenaires ne se doivent pas fidélité, ils ne peuvent pas adopter ensemble, pas de PMA. De plus, le PACS n’a pas de conséquences sur les règles de filiation ni d’autorité parentale.

  • Régime des biens :

Le régime par défaut du PACS est la séparation des biens. Il peut être choisi l’indivision dans la convention de PACS. Chaque partenaire conserve la propriété des biens qu’il possédait avant la conclusion du PACS, qu’il acquiert avec ses revenus, ou par donation ou succession et ce malgré le régime juridique choisit.

  • Le logement familial :

Chacun des deux partenaires est réputé Co titulaire du bail du logement du couple même si un seul a signé le bail. Si l’un des deux vient à quitter le domicile ou décédé, le partenaire peut bénéficier du logement jusqu’à la fin du bail. En cas de décès de l’un des partenaires, le survivant a un droit de jouissance gratuite pendant un an avec le mobilier aux frais des héritiers, quelles que soient les conditions de location de propriétaire.

  • Fiscalité :

Depuis 2010, les partenaires pacsés forment un foyer fiscal unique pour l’impôt sur le revenu. Cela confère des avantages fiscaux important. Si toutefois, les partenaires se séparent avant le 31/12 ils perdent l’avantage fiscal. Le partenaire peut demander la désolidarisation des différents impôts : IR, TH, ISF.

  •  Décès du partenaire du PACS :

En l’absence de testament, les partenaires ne peuvent hériter. Le partenaire qui souhaite protéger l’autre doit faire un testament.

  • Héritier réservataire (descendant è enfant) : Si le partenaire défunt a des enfants, il ne peut pas léguer plus que la quotité disponible.
  • Absence d’héritier : Le partenaire peut léguer la quotité disponible à son partenaire pacsé.

La RT2012

La réglementation thermique 2012 est avant tout une réglementation d'objectifs et comporte :

  • 3 exigences de résultats : besoin bioclimatique, consommation d'énergie primaire, confort en été.
  • Quelques exigences de moyens, limitées au strict nécessaire, pour refléter la volonté affirmée de faire pénétrer significativement une pratique (test d'étanchéité à l'air…).

Pour atteindre cet objectif, le plafond de 50kWhep/(m².an), valeur moyenne du label « bâtiments basse consommation » (BBC), va devenir la référence dans la construction neuve à l'horizon 2012. Ce saut permettra de prendre le chemin des bâtiments à énergie positive en 2020.

Les exigences de résultats imposées par la RT 2012 sont de trois types :

  1. L'efficacité énergétique du bâti

    L'exigence d'efficacité énergétique minimale du bâti est définie par le coefficient « Bbiomax » (besoins bioclimatiques du bâti). Cette exigence impose une limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées à la conception du bâti (chauffage, refroidissement et éclairage), imposant ainsi son optimisation indépendamment des systèmes énergétiques mis en œuvre.

  2. La consommation énergétique du bâtiment

    L'exigence de consommation conventionnelle maximale d'énergie primaire se traduit par le coefficient « Cepmax », portant sur les consommations de chauffage, de refroidissement, d'éclairage, de production d'eau chaude sanitaire et d'auxiliaires (pompes et ventilateurs). Conformément à l'article 4 de la loi Grenelle 1, la valeur du Cepmax s'élève à 50 kWhEP/(m².an) d'énergie primaire en moyenne, modulé selon la localisation géographique, l'altitude, le type d'usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre pour le bois énergie et les réseaux de chaleur les moins émetteurs de CO2.

    Cette exigence impose, en plus de l'optimisation du bâti exprimée par le Bbio, le recours à des équipements énergétiques performants, à haut rendement.

  3. Le confort d'été dans les bâtiments non climatisés

    A l'instar de la RT 2005, la RT 2012 définit des catégories de bâtiments dans lesquels il est possible d'assurer un bon niveau de confort en été sans avoir à recourir à un système actif de refroidissement. Pour ces bâtiments, la réglementation impose que la température la plus chaude atteinte dans les locaux, au cours d'une séquence de 5 jours très chauds d'été n'excède pas un seuil.

La Participation Financière à l'Assainissement Collectif (PFAC)

L'article 30 de la loi de finance rectificative pour 2012 supprime à compter du 1er Juillet 2012 la participation pour raccordement à l'égout, dont le montant était jusqu'à présent  précisé au permis de construire.
A compter du 1er Juillet 2012, l'acquéreur de la parcelle est soumis à la PAC, dont  le montant est voté par la collectivité en charge de l'assainissement. Cette participation n'est plus liée au permis de construire.
Le versement de la PAC interviendra après réalisation du raccordement de la construction au réseau d'assainissement, constaté et contrôlé par la collectivité ou son délégataire.

Les frais d'acquisition

Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur ni au notaire pour leur plus grande part.
 Les prix de vente des terrains à bâtir sont fixés hors frais d'acquisition. Ce qui signifie que l'acheteur règle les frais de la vente.
Ils se composent : 

  • Il s'agit essentiellement d'impôts, de taxes qui reviennent à l'Etat et aux collectivités locales. Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat. Le taux est de 5.79%
  • Les autres types de frais sont appelés déboursés : coût des documents d'urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc... Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents.

Les 2 premiers points représentent environ 6 % du prix de vente.

  • Enfin, il y a la rémunération du notaire à proprement parler qui sert à faire fonctionner l'office notarial et à rémunérer le notaire. La rémunération du notaire représente environ 1,33 % du prix de vente.

Le tarif comprend en outre des sommes proportionnelles et d'autres fixes, (en fonction de la nature des actes), ainsi que des honoraires.

FIN DE PROGRAMME

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